Urban Planning and Vertical Urbanization

本研究は、日本の建物単位の3D都市モデルPLATEAUデータを用いて、東京における都市計画と垂直的都市化の関係を分析する。従来の都市経済学では、密度は主に二次元的な概念として捉えられてきたが、本研究では建物の高さを直接計測することで、都市発展の垂直的側面を明示的に捉える。OLSおよび分位点回帰を用いて、用途地域別に容積率と住宅系・商業系建物の高さとの関係を検証した結果、容積率は建物の高さと正の関係を持つ一方で、その関係は建物の高さの分布上で大きく異なることが明らかになった。特に商業系用途地域では、住宅系・商業系建物の双方において、容積率の係数は分位点が上がるにつれて大きくなる傾向があり、容積率は中央値付近の建物よりも高層建物とより強く関連していることが示唆される。さらに本研究は、都心部および都心近接地域では高層化によって密度が吸収される一方、郊外ではより水平的な都市発展が維持されていることを示す。市場メカニズムに加えて、数十年前に指定された一戸建て住宅を主とする住宅系用途地域が垂直的集約を制約し、より水平的な都市発展に寄与した可能性が示唆される。

This study examines how urban planning is associated with vertical urbanization in Tokyo by using a unique building-level PLATEAU 3D City Model dataset from Japan. While urban economics has traditionally conceptualized density in two-dimensional terms, this study directly measures building height to capture the vertical dimension of urban development. Using OLS and quantile regression, we examine the relationship between floor area ratio (FAR) and residential and commercial building heights across use districts. The results show that FAR is positively associated with building height, but that this relationship is highly heterogeneous across the height distribution. In commercial districts, for both residential and commercial buildings, the FAR coefficient generally increases across quantiles, suggesting that FAR is more strongly associated with taller buildings than with buildings around the median of the height distribution. The study further reveals the coexistence of vertical and horizontal urbanization: inner and near-center areas accommodate density through taller buildings, whereas suburban areas remain more horizontally developed. Beyond market mechanisms, the findings suggest that long-standing residential zoning designed primarily for detached housing has constrained vertical intensification and may have contributed to a more horizontally oriented pattern of urban development.