Geography and Realty Prices: Evidence from International Transaction-Level Data

本研究は、国際的な資金フローが各国の不動産価格に与える影響を、取引レベルのミクロデータを用いて実証的に分析するものである。世界8つの国・地域（オーストラリア、カナダ、フランス、香港、日本、オランダ、英国、米国）における約30,000件の不動産取引を対象として、投資対象物件の価格と投資家の所在地との関係や、外国投資家による不動産投資の周辺物件価格への波及効果を検証した結果、以下の点が明らかになった。第一に、投資対象物件に関する属性情報のほか、売買主体に関する要因を観察不能なものも含めてコントロールした推計では、外国投資家は国内投資家よりも高い価格を支払っている。第二に、こうした傾向は、投資家の所在する国から物件が所在する国への累積投資額が増加するにつれて減衰する。これらの結果は、投資経験の蓄積に従って、外国投資家が高い価格を支払う傾向が修正される可能性を示唆している。第三に、外国からの投資が物件所在国における周辺の不動産価格を高めるという波及効果は、確認されない。これは、国際的な資金フローの各国不動産価格に及ぼす影響は限定的という、集計レベルデータを用いた先行研究の結果と整合的である。

In this paper, we examine the role of international capital flows in real estate prices by quantifying the relationship between conditions in the location of residence or registration of investors or investment firms and the prices they pay for their realty investments as well as the spillover effect of such capital flows on property prices in the host countries of their investments. Using a unique dataset accounting for about 30,000 realty investment transactions in Australia, Canada, France, Hong Kong, Japan, the Netherlands, the United Kingdom, and the United States, we find the following. First, foreign investors pay significantly higher prices than domestic investors, even after taking a wide variety of controls into account. Second, the larger the buyers' experience with realty investments in the host countries, the smaller the over-payment tendency. These results indicate that foreign investors are overcharged when they are less informed about the property market and that the extent to which they are overcharged decreases with the more investment experience they have. Third, we did not find any significant spillover effects from overpaying by foreign investors to real estate prices in host countries. This finding is consistent with a group of extant studies employing aggregate-level data to examine the link between international capital flows and real estate prices.