住宅价格暴涨对于中国是福是祸？

　　从2015年年中开始，中国股价暴跌，导致资金从股票市场流向住宅市场，以一线城市为中心，住宅价格暴涨。受此影响，住宅投资也开始上升。住宅市场的复苏在短期内成为支撑中国经济增长和国际商品价格的主因，但由于住宅价格已经达到泡沫水平，从中长期来看，中国经济随着泡沫经济崩溃而遭受重创的风险正在升高。

　　从2015年年中开始，中国住宅价格稳步上涨，与股价暴跌形成了鲜明对照。尤其是一线城市，上升速度极快。例如今年4月深圳房价同比上涨63.4%、上海同比上涨34.2%、北京同比上涨20.2%（参见图1）。而且住宅价格上涨的城市正从一线城市向其他城市扩展。受此影响，住宅价格环比上涨的城市数量逐月增加，2016年4月在调查对象的70个大中城市中，已增加到65个（参见图2）。

图1 新建住宅销售价格的变化

（注）截至2010年12月为新建住宅销售价格指数。从2011年1月起为新建商品房销售价格指数，70个大中城市的数值为各城市的简单平均。

（资料来源）笔者根据CEIC数据库数据（原数据来源于中国国家统计局）制作

图2 新建住宅销售价格的变化（环比）

（注）基于70个大中城市的新建商品房销售价格指数(环比)的比较。

（资料来源）笔者根据CEIC数据库数据（原数据来源于中国国家统计局）制作

　　与各国相反，中国的股价与住宅价格之间呈负相关，而非正相关。这反映了在投资对象只限于"股票和住宅"的情况下，大规模资金只能在这两者之间移动。从2013年至2014年上半年，住宅价格急剧上涨，股价却陷入低迷；2014年下半年住宅价格进入了调整阶段，股价却开始急剧上涨。2015年6月之后，受股价暴跌影响，资金再次流向住宅市场，推动了住宅价格的回升（参见图3）。除了资金从股市流入以外，政府分阶段放宽首付金额最低比例等对购房贷款的限制，也推动了住宅价格的上涨。

图3 逆相关的上证综合指数与住宅价格指数

（注）股价为月中平均值。住宅价格指数的全国指数为70个城市平均，一线城市指数为北京、上海、广州、深圳的平均值。

（资料来源）笔者根据CEIC数据制作

　　在这一大环境下，从2015年8月至12月一直低于上年同期水平的住宅开发投资今年开始回升（1－4月累计同比上升6.4%）。住宅开发投资相当于GDP的大约10%，投资的回升将成为支撑景气的重要因素。

　　由于住宅开发投资不断回升，对钢铁的需求有所增加，钢材价格也随之上涨（参见图4）。投入产出带来的需求扩大以及价格上涨会向铁矿石和煤炭等初级产品扩展。这对于资源出口国来说无疑是一个好消息。澳大利亚储备银行公布的RBA商品价格指数与中国的住宅开发投资就有着高度联动，近期回升征兆明显（参见图5）。

图4 钢材价格的变化

（资料来源）笔者根据CEIC数据库制作（原数据来自中国钢铁协会）

图5 与中国住宅开发投资联动的RBA商品价格指数

（资料来源）笔者根据中国国家统计局以及澳大利亚储备银行数据制作

　　以一线城市为中心，目前中国的住宅价格已经大幅度超过了均衡线。

　　从2015年的住宅价格与家庭收入比（家庭收入为年收入额）来看，深圳为27.7倍、北京为18.1倍、上海为20.8倍，其他各主要城市也都有所上升（图6），这个水平已经超过1980年代后期泡沫时期的东京。

图6 2015年中国主要城市房价收入比排名

(注)不含可售型保障房。收入为家庭年收入。

(资料来源)笔者根据上海易居房地产研究院《全国35个大中城市房价收入比排行榜2015》（2016年3月）制作

　　另一方面，2016年4月的房租与购房价格比为：深圳1.6%、北京1.9%、上海2.0%等，大幅度低于银行贷款利率（1年基准利率为4.35%）（参见表1）。这意味着对于投资家来说，如果不能期待住宅价格上涨带来投资回报，仅仅依靠房租，那么经济效益就会极差。

表1 2016年4月中国主要城市的房租Vs.购房价格比

（资料来源）笔者根据中国房地产协会数据（http://www.creprice.cn/）制作

　　由此可见，中国的住宅价格已经达到泡沫警戒线。由于泡沫崩溃，日本从1990年起陷入了长期衰退，为避免重蹈覆辙，中国应尽快采取措施对住宅价格加以控制。

注：原文为日语，于2016年4月15日发表。中文版使用了最新数据，所以与日文版略有不同。