目前，一直处于繁荣的中国房地产市场开始出现调整迹象。其背景可归纳为：(1)房屋销售价格已经达到了泡沫领域、(2)对此，政府出台了各种应对措施、(3)为了抑制通货膨胀，政府加强了货币紧缩政策、(4)四川省的大地震减少了人们对房地产的需求、(5)股价暴跌等等。
首先，随着近年来房屋销售价格的暴涨，房地产市场已经达到了泡沫领域，为了使价格回归到与实际需求相符的水平，某种程度的价格调整是不可避免的。实际上，自2002年以来，房屋销售价格的上涨率持续超过了房租的上涨率，从房租收入来看这意味着投资房产的收益率在年年下跌（图1）。如果，再把这段时期出现的利率上涨的因素考虑进来，就越发显得投资房产不合算了。尽管如此，房地产投资的热潮还是延续了很长一段时间。出现这种情况的原因是因为人们都期待获得资本的升值收入。然而，房屋销售价格一旦转变成下跌趋势，就会事与愿违，投机性资金也会迅速撤出。
第二点是，由于房屋销售价格的暴涨，普通老百姓的置业希望愈渐渺茫，因而不满的情绪日益高涨。针对这种情况，政府出台了多项应对措施。2007年9月，作为限制购房贷款的主要措施之一，政府发表了'关于加强商业性房地产信贷管理的通知'（中国人民银行以及中国银行业监督管理委员会），将购买第二套以上住房时的首付比率上调至不可低于40%。这一措施对控制房地产投资起到了一定的作用。
第三点是，作为应对通货膨胀的一个环节，政府加强了货币紧缩政策。其中包括提高利率以及限制贷款数额的措施，对于开发商来说，这无疑意味着资金筹措成本的上涨。股价低迷的时候,由于通过直接融资的办法越来越难筹措到资金，因此一些相关企业为了急于收回资金，不得不降价处理自身所有的土地和房屋库存。
第四点是，5月12日发生的四川省的大地震进一步推动了房屋销售价格的下跌。在这次震灾中，倒塌的房屋不计其数。以此为契机，四川省和重庆直辖市,以及相邻的省市、遍至全国，人们都更加重视住房的安全性,并重新考虑购买房屋的风险性。于是，人们购买房产的热情骤然下降了。
最后一点是，从去年秋季开始出现的股价暴跌，进一步加剧了房屋销售价格的下降。虽然，以国家发展改革委员会发布的'1季度住房市场价格形势分析'（2008年4月）为代表，一些研究人员都乐观地认为，如果股价开始下跌，那么资金就会从股市撤出转移到房地产市场，因此房屋销售价格将会出现进一步上涨。但是，正如20世纪80年代后半期发生在日本的资产泡沫的膨胀与崩溃的经验所显现的那样，股价和房地产价格基本上处于一种联动状态。在中国，虽然从2005年后半年开始也出现了房屋销售价格与股价的相互促进上涨的良好循环状态，但是当股价暴跌时，人们就开始担心起这会不会演变成一种下滑连锁反应。
在这样的背景下，房屋销售价格正迎来调整局面。5月份，全国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨了9.2％，与高峰值时期（2008年1月）的11.3％相比已经出现了疲软的态势，而环比上涨为0.1％（年率换算1.2％），因此调整的局面日渐清晰（图2）。在部分地区，房屋销售价格已开始出现了下跌倾向。例如，深圳市是本次房地产热潮中最受欢迎的投资对象地区之一，然而深圳市今年5月份的每平米11,014元住房销售价格与2007年10月份高峰值时期的17,350元相比，已经暴跌了36.5％（据深圳房地产研究中心的调查）。2008年1～5月份，该市的新住房销售面积低于上一年的50％，而这一点也预示着房地产市场依然承受着价格下跌的强大压力（图3）。除了深圳市，在其他主要城市也能见到住房销售面积减少的倾向。
随着近年来的房地产热潮，银行增加了住房贷款等有关房地产的融资项目,如果房屋销售价格出现大幅下跌的话，那么银行的不良债权将随之增加。其结果是，正如日本在20世纪90年代所经历的那样，银行对融资问题不得不采取愈加慎重的态度，而由此产生的借贷难的问题极有可能制约整体经济的发展。另外，同股价的下跌一样，房屋销售价格的下跌将会对消费和投资带来负面影响。
如上所述，房地产价格的走势是影响预测经济今后走向的重要因素。中国经济受到世界经济减速、石油价格上涨、货币紧缩、以及股价暴跌等影响，已经进入到了调整的局面。中国经济今后将走向软着陆还是走向硬着陆很大程度上将决定于房地产价格的跌幅有多大。
资料来源:笔者绘制
2008年7月7日
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