尽管政府正在不断增强宏观政策的紧缩色彩，但中国的房地产市场依然势头很旺。据10月27日发表的由国家发展改革委员会和国家统计局共同对房地产市场进行的调查结果显示，2004年第三季度，35个大中城市的房地产销售价格和土地交易价格与去年同期相比分别上涨了9.9%和11.6%。为此，围绕当前房地产市场是否处于泡沫状态，出现了白热化的争论。尤其是在10月28日政府宣布加息之后，今后房地产市场行情继续上涨还是转入调整局面倍受关注。
在发布加息的当天，建设部政策研究中心发表了一份报告，认为房地产价格的上涨是城市化发展和“实际需求”的结果，而不是泡沫。该报告还乐观地预测，在现在住在城市的家庭中，只要有两成的住户打算把现有住房面积再增加20平方米，那么需求总量就将超过5亿平方米。但是，这种测算反映的终究是一种“潜在的需求”，并不等于“实际的需求”。实际上，作为政府部门发布的材料，该报告非常罕见地被中国媒体批判为“为行业利益代言的一种宣传”。
按理说，对住宅的“实际需求”必须取决于购买力和收益的比较。当购房者自购自用的时候，对住宅的需求要受到销售价格对收入的比率所表示的购买力制约。而当购房者为获得房租收入进行投资的时候，则取决于由房租所反映的投资回报率在多大程度上超过筹资的成本利率水平。
从购入价格与每户家庭的可支配收入的比率看，在上海，80平方米的住宅价格相当于每户一年可支配收入的27.5倍（据中国社会科学院刘建昌研究员测算）。从国际比较看，德国为11.4倍，英国为10.3倍，法国为7.7倍，美国为6.4倍，就连日本也只有11倍左右，因此不能不说上海市的现状已经处于泡沫状态。虽然在程度上有所不同，但中国城市里的私人住宅对于普通百姓来说仍然是空中楼阁。
另一方面，前面引用的房地产市场的调查结果还显示，2004年第三季度的房租仅比上一年同期上涨了2.1%，远远低于房地产价格的涨幅（9.9%）。由此可以看出，从租金收入角度看，房地产投资的利率正在迅速下降。尽管如此，为投资而购置房地产的势头并未减弱，这是因为期望获得资本收益，因此，不可否认房地产市场上的投机成分正在加大。从房地产价格涨幅和房租涨幅的背离程度判断，泡沫的膨胀不仅仅限于上海和青岛等沿海城市，而且已经波及到沈阳和武汉等内地城市。
除了实际需求和投机等早已存在的因素之外，此次房地产价格的上涨还有经济周期的因素。尽管通货膨胀日渐加大，但由于利率水平很低，部分资金为了抵消通货膨胀所产生的存款损失风险，而由存款流向了房地产。同时，作为政府紧缩政策的一环，土地供给受到严格限制，也加剧了土地价格的上涨。然而，这种状况并不会永远持续下去。今后紧缩政策还会继续实施，手段也将逐渐由行政措施向以加息为代表的间接手段转换。当前，在当局10月末加息以后，利息还留有上升空间。另一方面，对土地供给的限制也将得到缓和。结果房地产市场的价格调整势在必行。
因此，中国房地产市场行情已经进入了警戒区域。遗憾的是，如同从80年代后期日本的经验所看到的那样，泡沫只有在破灭以后才会被认知。但愿中国尽早寻求软着陆的对策，不要重蹈日本的覆辙。
2004年11月28日
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