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中国住宅市场开始进入调整期

关 志雄
顾问研究员

  近年,以北京、上海等一线城市为中心,中国房价急剧上涨,并出现了泡沫迹象。政府对此出台了调控对策,加强了对住房贷款和购房条件的限制。受此影响,住宅市场开始进入调整期。这可能成为影响2017年中国经济和初级产品价格走向的负面因素。

  2015年中期开始,与股价暴跌相反,全国房价一路飙升。尤其一线城市的房价涨速极快。从同比上涨率来看,高峰时,深圳63.4%(2016年4月),上海39.5%(同年9月)、北京30.4%(同年9月)(图1)。从房价收入比来看,部分城市的房价已经出现泡沫。2015年的房价收入比(家庭收入为年收入)最高,深圳27.7倍、上海20.9倍、北京18.1倍,其他主要城市也在上升(图2)。这已经超过了东京在1980年代后半期泡沫经济时代达到的水平。

图1 新建商品房销售价格的变化
图1  新建商品房销售价格的变化
(注)70个大中城市为各城市的算数平均值。
(资料来源)笔者根据CEIC数据库的数据(原数据来自中国国家统计局)制作
图2 中国主要城市房价收入比排名(2015年)
图2  中国主要城市房价收入比排名(2015年)
(注)不含可售型保障房。收入为家庭年收入。
(资料来源)笔者根据上海易居房地产研究院《全国35个大中城市房价收入比排行榜2015》(2016年3月)制作

  为控制住宅泡沫膨胀,2016年起,北京、天津、深圳、广州、上海等主要城市都加强了对住房贷款和购房条件的限制。2016年10月4日起深圳实施的政策极具代表(深圳市政府《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》2016年10月4日)。

住房贷款限制

  • 购房人家庭名下在深圳市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,贷款首付款比例最低为30%。
  • 购房人家庭名下在深圳市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,贷款首付款比例不低于50%。
  • 购房人家庭名下在深圳市拥有1套住房,购买第2套住房的,贷款首付款比例不低于70%。

购房条件限制

  • 深圳市户籍居民家庭限购2套住房。
  • 深圳市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房。
  • 能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非深圳市户籍居民家庭,限购1套住房。
  • 其他非深圳市户籍居民禁止购房。

  这些政策初见成效,住宅市场正在逐渐进入调整期。住宅销售面积和一线城市住宅销售价格的涨幅(同比)在2016年4月达到峰值后开始下降。住宅销售面积和一线城市住宅销售价格是住宅开发投资的有效先行指标,受两者上升率趋缓的影响,住宅开发投资的增长率也在2016年10月到达峰值后开始减速(图3)。

图3 住宅销售面积、一线城市住宅销售价格、住宅开发投资的变化
图3 住宅销售面积、一线城市住宅销售价格、住宅开发投资的变化
(注)一线城市住宅销售价格是北京、上海、广州、深圳的新建商品房销售价格指数的简单平均值。住宅销售面积是商品房面积。由于每年1月和2月的住宅销售面积和住宅开发投资的数据以两个月平均值的形式发表,图内1月和2月数据相同。
(资料来源)笔者根据CEIC数据库(原数据来自中国国家统计局)制作

  中国的住宅投资约占GDP的10%,而且变化剧烈,在很大程度上左右着中国经济。住宅开发投资的同比增长率,从2015年的0.4%上升到2016年的6.0%(1-11月)。按照简单计算,对GDP增长率的贡献度也从0.04%(0.4%×10%)上升到0.60%(6.0%×10%)。不过预计2017年中国的住宅开发投资将会减速,因此经济增长率估计也会下降。

  中国的住宅投资变化主要通过对钢铁及其相关产业的需求给初级产品的国际市场带来巨大影响。澳大利亚储备银行公布的RBA商品价格指数与中国住宅开发投资的连动性很高,2016年随着中国楼市的复苏而迅速回升(图4)。但2017年,预测中国的住宅开发投资减速,对钢铁的需求趋缓,估计会对处于钢铁生产上游的铁矿石和煤炭的价格产生下行压力。

图4 与中国住宅开发投资联动的RBA商品价格指数
图4  与中国住宅开发投资联动的RBA商品价格指数
(资料来源)笔者根据中国国家统计局以及澳大利亚储备银行数据制作

  住宅市场的调整不仅会影响国内外的实体经济,还可能波及到资金流。在中国,由于国际资本移动受到严格限制,而且可投资对象有限,因此往往会出现资金在股市低迷时流向住宅市场,在住宅市场萎靡不振时流向股市的现象。今后,房价下降是否会促进资金流向股市、推动股价上涨,十分值得关注。

2017年1月10日登载
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