在中国,自雷曼危机以来,受宽松的货币政策的影响,主要城市的住房销售价格均以超过同比10%的速度暴涨,出现了房地产市场泡沫(参见图1)。其结果,不仅老百姓购房的梦想变得更加渺茫,不满情绪日益高涨,而且如果房地产泡沫进一步膨胀,一旦破灭,银行部门和宏观经济所遭受的打击将会更大。为了避免发生这种事态,国务院于2010年4月17日下达了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国10条),通知印发后,房地产市场进入了调整局面。
房地产泡沫对策正式启动
此次房地产泡沫对策,涉及到银行贷款、房地产相关税制和住房供给等广泛领域,显示出政府的坚定决心。其具体内容如下。
1.在考虑住房面积和购房目的的基础上,实行严格的住房贷款差异化政策。具体来说,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
2.为了严格控制投机目的购房,在房地产市场严重过热的地区,要求采取更为严格的措施。其中包括暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对非本地居民暂停发放购买住房贷款;在一定期间内限定购房套数。实际上,这些措施已经在北京等部分主要城市开始实施。
3.在税制方面,加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策,根据税法,严格征收土地增值税。
4.有效增加住房供给。在住房价格上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量,大幅度增加公共租赁住房和中小套型普通商品住房的供应。
政策效果显著
在实施了这些对策后,迄今一直不断上涨的房地产市场开始进入调整局面。根据中国国家统计局的统计,2010年5月的70个大中城市住房销售价格与上月比,上涨率从4月的1.4%(年率18.16%)降至0.2%(年率2.4%)。更能反映市场实际形势的中国指数研究院的调查结果显示,2010年5月,30个主要城市住房销售面积,比上月减少44.2%,其中,房地产投资过热最严重的北京、上海、天津、重庆等城市的下降幅度大于平均值。而且,同月的主要城市的住房销售价格也总体下降,尤其是北京、上海、天津、重庆的下降幅度环比超过了10%(参见表1)。
住房销售面积比住房销售价格下跌幅度更大,显示了买方因预测价格下跌而持币待购,而卖方却想方设法维持高房价。但是,卖方随着资金周转恶化,迟早会被迫降价。因此,销售面积的减少意味着今后房地产价格很有可能进一步下跌。
房地产市场的变化,连同世界主要市场的股价大幅度调整以及对货币政策紧缩的担忧,导致了中国国内股价的急剧下跌。不仅房地产股票下跌,还出于对住房贷款市场缩小和不良债权增加的忧虑,连银行股也呈现疲软。
与日本泡沫经济破灭的不同之处
人们担心,一旦房地产价格大幅度下跌,中国就会像20世纪90年代以后的日本一样,也遭遇严重的经济衰退。但是我们认为,这种可能性很低。这是由于:
首先,20世纪90年代以后的日本是已经成熟的发达国家,与此相比,现在的中国则是增长潜力还很高的发展中国家。实际上,泡沫经济破灭后的日本经济增长率,即使在繁荣时期也只有2~3%,衰退时期有时甚至呈现负增长。但中国的经济增长率在繁荣时期达到12~13%,即使是衰退时期也达到7~8%。高经济增长带来的收入增加,不仅支撑了房地产价格,而且有助解决因房地产价格大幅度下跌而导致家庭经济的超额负债。
不仅如此,与泡沫经济时期的日本相比,中国的房地产交易在资金方面对银行的依赖程度相对较低。在20世纪80年代泡沫经济时期的日本,即使不算住房贷款,仅向建筑、房地产和非银行金融机构组成的房地产相关三行业投入的融资,就占了融资总额的25%。尤其是许多房地产相关的融资,是经由不受政府监管的非银行金融机构"住宅金融专业公司"进行的,所以这不但加剧了房地产泡沫的膨胀,而且使泡沫破灭后的不良债权问题变得更为严重。与此相比,截至2010年3月,中国房地产相关融资,即使包括住房贷款在内,也只占银行贷款总额的20%(如果不算住房贷款,则只占7%)。
不过,在房地产相关融资的统计中,不包括经由地方政府设立的融资平台流入房地产市场的部分,因此存在对实际状况评估过低的可能性。在考虑到这种情况的基础上,中国银行业监督管理委员会以主要银行为对象进行了"压力测试(stress test)",结果发现,如果住房价格下跌幅度在30%以内,则对银行的影响是有限的。具体来说,假设住房价格下降30%,上海的主要9家银行不良债权的比例将从1.04%增加到1.41%,预测损失相当于税前利润的8%。
综上所述,虽然受政府实施的对策影响,房地产价格下降已成定局,但是实现软着陆的可能性依然很高,无需过度悲观。
2010年6月29日
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