前言
关于零售店的限制体系，以前根据《大规模零售店铺调整法》（大店法），以"大型店VS中小型店"的视角为基础进行经济上的限制，但1998年制定了"市区发展三法"（《市中心地区活性化法》、《大规模零售店铺选址法》、《都市计划法》的修订法），开始向社会性的限制转换。而且，通过这一次"修订市区发展三法"的法案，该问题进一步转换为"市中心地区VS郊外"的以选址为基础的讨论。有人指出，这种转换主要是由于，上世纪90年代以后基于大店法的放宽限制得到推进，其过程中，一方面大型店不断在郊区选址开店，另一方面市中心地区的空洞化越来越严重的现象却没有得到遏制。在这种情况下，虽然有人讨论过吸引大规模零售店到市中心地区开店，通过对医院、公共设施进行战略上的再分配而使市中心地区繁华起来的策略，但却几乎没有对其效果进行过定量评估。本文将对松浦、元桥（2006）使用商业统计调查及公司企业统计、国民经济情况调查等的网格数据，对在全国范围内市中心地区的中小零售店的销售额变化进行定量分析的论文（以下简称拙论文）加以介绍。
导致中小零售店销售变化的决定性因素
在拙论文中，作为市中心地区中小零售店活动的决定性因素，我们以大规模店铺的市场参与和退出与公共设施的选址为焦点进行了分析。2000年大店法被废除，当初制定该法的目的是考虑到在大规模店铺市场参与的情况下也能够适当地确保当地中小零售店的营业机会，试图利用该法律来进行调整。但是，最近有人指出毋宁说大规模店铺从市中心地区撤退反而招致了相关地区的空洞化，这有可能带来负面影响。在拙论文中，通过分析大规模店铺的市场参与和退出给中小零售店的活动带来的影响，对这些问题进行了分析。
此外，关于公共设施的选址问题，我们对市政府及医院等公共设施的存在对市中心地区的繁荣会带来那些影响进行了评估。有人认为，如果重新进行战略性配置，使公共设施毗邻商业地区，那么就有助于市中心地区的繁荣*1，在此我们对其有效性进行了验证。根据2006年以后施行的"修订市区发展三法"，在地方自治体考虑以繁荣市中心地区为目标的市区发展战略时，本分析可以被认为是一个重要的参考。
数据
接下来，对我们在分析中使用的数据集进行一下说明。作为显示市中心地区"繁华程度"的指标，我们使用了除便利店之外的"中小零售店"的营业额。在拙论文中使用的数据集是商业统计的第三级分区（一公里见方的分区）的网格数据，这个一公里见方的空间，一般认为是不带停车场的中小零售店的商业圈。这样一来，中小零售店的销售额就与徒步进入该区域的人数有着很高的相关性。以此作为该地区的"繁华程度"，对各个网格中大规模店铺的市场参与和退出及公共设施的有无之间存在什么样的关系进行了分析。
零售店的销售额数据使用的是平成9年（1997）与平成14年（2002）的商业统计网格数据。规模及营业状况，在表1中进行了分类。
各个网格的地区属性，使用的是平成14年（2002）商业统计调查的选址环境特性分类，分为市中心地区及其他地区两类。而且，由于预想到在都市圈与地方圈中，随着人口密度的不同，中小零售店销售额的变化模型中存在很大差异，所以将各个市区町村分为三大都市圈、（三大都市以外的）都市圈、地方圈三类*2。
计量模型
在本节中，通过统计分析，弄清从中小零售店的销售额变化率中看到的市中心地区的"繁华程度"的决定性因素。具体来说，我们进行如下的回归分析。
Gi = α+ Σβj *Dij + Σγk *Xik + Σδl*Zil + η*Sit-1 + εi
在这里。G是1997年到2002年的中小零售店的销售额变化率（五年间的变化，用对数差分来定义）。Dij是显示大规模店铺动态的模拟变量（在发生事件时取1的变量），该系数βj值得注意的是，通过它可以知道在发生大规模店铺市场参与和退出的地区，与没有发生类似事件的地区相比，中小零售店的销售额的变化率都有多大程度的不同。
我们将大规模店铺的动态分为五组进行了比较。（1）没有大规模店的立足之地、（2）大规模店铺市场参与（没有既有店铺，新的大规模店铺市场参与）、（3）大规模店铺增加（存在既有店铺，新的大规模店铺市场参与）、（4）大规模店铺退出（存在既有店铺，所有大规模店铺关闭）、（5）大规模店铺减少（存在既有店铺，大规模店铺减少）。
关于医院、公共设施的选址和退出所带来的影响，医院、公务事业机关的动态模拟X的系数γk值得注意。关于医院、公务事业机关的动态也和大规模店铺的动态一样分为三组进行了比较。（1）没有医院、公务事业机关、（2）医院、公务事业机关数增加、（3）医院、公务事业机关数减少。
作为其他的解释变量，在显示地区属性的变量Z（老龄人口比率，白天人口、各市区町村拥有小汽车的比率）上，加上了期首中小零售店的销售额（对数值）Sit-1。Εi代表误差项。
分析结果
表2显示的是用最小平方法对上一节提出的回归模型进行推算的结果。在实际推算中，对于没有对所在地环境区分进行分割的情况，以及限定在市中心地区以外的地区，我们也进行了推算，在这里限于篇幅，仅介绍与市中心地区相关的结果*3。根据大规模店铺、医院和公务事业机关的各动态模型来看，表中的各个数值显示了中小零售店销售额的变化率与没有大规模店铺、医院、公务事业机关的地区相比都有多大程度的差异。"*"表示的是数值在统计上的可信度，"*"的数量越多，系数的可信度就越高。根据该表，可以发现以下三个事实。
第一、不管是在三大都市圈、都市圈还是地方圈，大规模店铺的存在对中小零售店的销售额都存在较大影响。不管是从大规模店铺I来看，还是从大规模店铺II来看，"有大规模店铺"的模拟系数基本上全部为正值，由此得到了可信的结果。而且，"模拟市场参与"的系数也大多为正值，"模拟退出"的系数大多为负值，得到了具有可信度的系数，这一情况可以得知，大规模店铺的市场参与和退出事件会给中小零售店带来很大的影响。
第二、大规模店铺I与大规模店铺II的市场参与和退出所带来的冲击是不一样的。在三大都市圈中，规模较小的大规模店铺II的系数的可信度较低，而规模较大的大规模店铺I的系数的可信度更高，系数自身也成为很大的数值。可以认为这表明在既有的商业聚集规模比较大、铁道网发达因而有望从较广范围集中顾客的三大都市圈中，营业面积不满1500平方米的大规模店铺给邻近的中小零售店几乎带不来招集客流的效果。另一方面，在都市圈及地方圈中，从市场参与和退出系数的大小、可信度的高低上可以看出，无论是大规模店铺I还是大规模店铺II都会给中小零售店的销售额的变化率带来很大的影响。
第三是医院和公务机关的作用。"有医院"的模拟和"有公务机关"的模拟系数全部为正值，基本上显示了充分的可信度。因此可以得知医院及公务事业机关等公共设施的存在也与中小零售店的销售额有正相关关系。但是，关于"医院增加"、"公务机关增加"的系数，除了三大都市圈、地方圈的"公务机关增加"以外，很难说得出的结果有可信度。而且如果将"有医院"和"有公务机关"的模拟系数，与"有大规模店铺"的模拟系数相比，大体上"有大规模店铺"的模拟系数更高。举例来说，地方圈中"有医院"的系数是0.119，与之相对，大规模店铺I的系数是0.160，大规模店铺II的系数是0.208。从该系数大小的差别可以得知，大规模零售店比公共设施对中小零售店销售额的冲击更大*4。
结论
在此，使用商业统计调查等的网格数据，对大规模店铺的市场参与和退出及公共设施的有无给中小零售店的营业额带来的影响进行了定量分析。由于1公里见方的网格单位中的中小零售店的销售额与该网格中的徒步客流数存在相关关系，因此以此作为显示"商业繁荣"的指标，尝试对其决定性因素进行了分析。
结果显示大规模店铺的市场参与（退出）对该地区的"商业繁荣"发挥着正（负）的影响。大店法虽然是考虑到在大规模店铺参与市场时为确保当地中小零售店的经营活动而寻求的一种调整方式，但大规模店铺的参与会给当地带来吸引客流的效果，已经得到确认。大型店与中小店铺的相辅相成效果得到确认，体现出市中心地区的空洞化也受到大型店的选址都从市中心地区转移到郊外的影响。"大店法"被废除以后，这次"市区发展三法"的修订所要达成的目标是使零售业的限制体系的视角从"大型店VS小型店"转换为"市中心地区VS郊区"，这一基本走向可以说是正确的判断。而且得知医院及公务事业机关等公共设施的存在也与中小零售店的销售额呈正相关关系，作为市区发展三法之宗旨的地方自治体综合性市区发展的重要性也得到确认。但是，医院及公务事业机关带来的效果不可能超过大规模零售店的效果，这也是一个事实，地方自治体与大规模零售店之间的协作也应该作为重要的课题而予以考虑。
像这样通过使用普查数据进行定量分析的结果来确认繁荣市中心地区对策的基本方向，具有非常重要的意义，但另一方面覆盖全国的分析存在局限也是一个事实。举例来说，为了"繁荣商业"，在考虑具体方针政策方面，无法用数据把握的"街道的魅力"这样一种本质上的要素也很重要。在地方自治体的层面上考虑具体的繁荣市中心地区的对策时，在发挥各个地区特色的同时，如何发掘出该地区的魅力就变得非常重要。经济产业省（2006）虽然介绍了自治体层面上的具体运作事例，通过将这种个案研究与此次进行的定量分析合并进行，有可能得出更为细致水平上的政策建议。