就在几十年前还有很多人对"城市灭亡"展开了讨论。但今天大多数城市作为经济活动的中心繁荣发展。本稿将阐述这种现象是由人力资本的溢出效果和集聚效果带来的。一些城市令人向往的理由在于这些城市对于革新性企业和受过高等教育的优秀人才来说很有魅力。但是由于容纳优秀人才的场所太少，因此这些场所的地价开始高涨。
"城市灭亡"论的终结
40年前，大规模的违法占地运动在阿姆斯特丹的中心地区落叶生根。与其说这是左翼激进主义的表现，还不如说是因阿姆斯特丹的荒废而造成的。在经历了长达25年的人口减少后，众多空置楼房失去了有效的用途。在同一时期，纽约的时代广场充斥着色情行业，这仅仅是因为空闲房间没有其他用途而已。这时也正是人们对"城市灭亡"进行议论的时代。在电话与传真使长距离通讯变得容易、与物理距离等无关的时代，现代人集聚在人口过密的城市的理由是什么？这2个话题显示出在过去40年间城市的潜力发生了巨大变化，爱德华·格莱泽（2011）的《城市的胜利》（Triumph of the City）鲜明的描述了这些。阿姆斯特丹的违法占地运动，在住房及办公室需求急增的背景下逐渐衰弱，时代广场现已成为纽约剧场地区朝气蓬勃的中心街区。
命运逆转的理由
对无法预料的命运逆转应怎样解释呢？在网络左右物理距离"死胡同"的时代，作为经济活动中心的城市却繁荣发展的理由是什么？这是在我们的新书《城市与城市地价上涨》（Cities and the Urban Land Premium）中提出的论点。也就是说，对人力资本的溢出效果与集聚效果，有多位研究者提出了相同方向的著作。Gennaioli et al (2014)论述了在各国国内人力资本是怎样积聚在很少一部分地区的。这样的集聚带来的地区人均GDP上升，以年率计算，比平均教育水平上升带来的效果高20%以上。这个收益率大幅高于迄今推算的人力资本的个人收益率。Desmet and Rossi-Hansberg (2008)关注的是通用技术的作用，对象是1920年代和1930年代的电力、1990年以后的信息技术。不论哪个时代，受到通用技术最大恩惠的产业都移动到城市，促进了新创意的普及。人力资本的增长在20世纪是经济奇迹的关键，只有精英和受过高等教育的人才集中到城市，才能收获资本的果实。也就是说，城市的繁荣与知识经济密切相关。
- 虽然在现代经济中知识溢出效应做出了重要贡献，但由于容纳优秀人才的场所很少，因此这些场所的地价高涨。意外的是，人力资本的社会性利益，以城市高额地价的形式得到了支付。
在荷兰，阿姆斯特丹与鹿特丹从1960年至1980年间人口减少了25%。虽然阿姆斯特丹作为受过高等教育人才的中心地区再次繁荣发展，但鹿特丹到现在还处于停滞状态，这与美国波士顿和底特律的不同命运相似。
- 反过来说，如果在特定城市集中了受过高等教育的人才，其他地区就会出现无人状态，这种情况在OECD各国出现，令人向往的特定地区则出现了土地短缺的状况。
为此，地价占GDP的比重会上升。这是因为在提供住房服务时，土地和建筑物之间的替代弹性不满1（有关荷兰的情况请参照Teulings et al 2015，美国请参照Albouy and Ehrlich 2012）。因此，城市地价的上涨多于地方地价的下降。知识溢出带来的集聚效果除了实际收益率下降倾向（请参阅有关"长期停滞"的讨论。）之外，正如像托马斯·皮凯蒂（2014）在《21世纪的资本》（Capital in the 21st Century）中所描述的那样，还可以用来解释在众多的发达国家，住房占资本存量的比重不断上升的一个主要原因。
外部性与地价
知识溢出，意味着城市是场所外部性的中心，地价反映了这样的外部性。某地区地价高的原因并不是由于那个地区本身的特性引起，而是根据在那个地区附近发生了什么而引起的。这是外部性的典型事例，土地的价值被周围土地所有者的行动所左右。这样的外部性，在制定城市层面公共政策时是教科书式的议论，而且是Henry George提倡的地价税最有效率的理由。实际上，某城市地价的差额总额，可以是评价城市产生外部性的出色评估手段。并且，还能评估公共交通服务的贡献。我们发现，在荷兰这些外部性大约占GDP的3%左右。
像历史展示的一样（请参照在上述底特律发生的事情及阿姆斯特丹和鹿特丹的人口减少），现在的成功并不能保证将来。这可以用吉布列法则证明，增长率与现在的规模并无关系。也就是说将来的增长与过去的成功是没有关系的。对于希望逆流而上的政策制定者来说成功的可能性很小。为了让政策成功，就有必要"赶潮流"。在不断衰退的城市进行大规模的基础设施投资，并不能满足实际需要，对本地居民来说也是很大的财政负担，会让城市变得更没有魅力。另一方面，在持续增长的城市，政策可以带来变化，为了保持受欢迎城市排名靠前，政策制定者应以下述2点为城市目标。
- 第1， 吸引革新性创业家和企业来此办企业的魅力城市
- 第2， 吸引受过高等教育的优秀人才来此居住的魅力城市
作为分析提高城市魅力的2个因素哪个更重要的手段，地价非常有效。当就业机会对决定地价最重要时，第1个要素是左右城市成功与否的最重要的决定因素。当消费舒适度最重要时，向高学历群体提供有魅力的生活环境是通向成功的关键。
这正是我们在《城市与城市地价上涨》中进行的分析。连荷兰这样的小国在住房市场的地价也有很大差距，在邻接德国国境附近的东北部，1平方米为17欧元，但在阿姆斯特丹的运河地区为3500欧元。对这个差距进行分析的结果，就业机会与消费舒适度的各自贡献度，平均起来大致相同，两者都能对大约35%的地价差作出解释。但是，这个比例仅仅是平均值。消费舒适度的分布极度不平衡。
分析一下在荷兰成功率占绝对优势的城市阿姆斯特丹，就会发现，消费舒适度在解释阿姆斯特丹的成功上发挥的作用比就业机会重要得多，特别是在有历史价值的运河地区及充满活力的文化生活，使阿姆斯特丹吸引了荷兰国内外的优秀人才，从而成为最先进的城市。这个结论还由于工资的地域差很小而得到证明。阿姆斯特丹的消费舒适度成为人们愿意为在那里居住而必须支付高额地价的理由。创业家们没有必要为了补充它而支付高额工资。
本文经VoxEU允许，翻译转载自2015年6月21日www.VoxEU.org的文章。